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Home > 경매자료실 > 경매절차 |
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| 경매절차 안내 |
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| 순서 |
과정 |
상세안내 |
비고 |
| 1 |
채권자 |
 경매신청서 작성 |
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| 경매비용 예납 |
부동산 감정가의 1~2% |
| 2 |
경매신청
(통상 5~6개월)
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경매접수 |
- |
| 경매개시 결정 |
경매신청 후 약 2일 압류의 효력 발생
경매신청등기 촉탁
경매개시결정 송달
경매개시 결정에 대한 이의 신청
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| 배당요구종기결정, 공고 |
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| 경매준비 |
부동산 현황조사
최저매각가격결정
공과주무관청에 대한 최고 매각 기일,
매각 결정기일 지정 공고
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| 신문/인터넷 광고 |
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| 물건자료 열람 |
물건 명세서
현황 조사서
임대차 조사서
감정 평가서
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| 현장 답사 |
각종 공부 확인
등기부등본 확인
동사무소 확인
부동산 시세조사
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| 3 |
매각기일
(통상 7일)
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경매개시 |
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| 입찰 |
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| 최고가 매수신고인 결정 |
차순위 매수신고 |
| 보증금 반환 |
입찰 탈락자 즉시 반환 |
| 4 |
매각결정기일
(통상 30일)
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매각허부결정 |
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| 즉시항고, 재항고 |
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| 5 |
대금납부
(통상 1~6개월)
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소유권이전등기촉탁 |
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| 배당 |
배당표작성, 실시
미배당액 공탁
배당이의 신청
배당액 공탁
배당이의의 소
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| 인도명령, 명도소송 |
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| 6 |
종료 |
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| *경매신청에서 종료까지 기간은 통상적인 기간이며, 이의신청이나 송달여부, 기타절차등에서 사건별로 다름 |
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| 채권자 |
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| 경매 신청서 작성 |
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| 경매신청시 첨부서류 |
| - 강제경매 |
집행권원, 미등기 부동산일 경우 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류 |
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(도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물사용승인서, 건축허가서 등)를 첨부 |
| - 임의경매 |
담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부 |
| - 공통첨부서류 |
토지대장, 건축물관리 대장, 등기부등본 |
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| 경매 비용 예납 |
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- 경매절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매 신청과 동시에 예납
- 경매비용은 송달료, 집행관수수료, 감정평가수수료, 매각수수료, 신문공고비 등
- 예납비용은 통상 청구액의 1~2%로 매각대금의 배당순서에서 가장 우선 변제 받음
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| 경매신청 |
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| 경매접수 |
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- 경매 신청서가 접수되면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여부 등을 검토해 요건의 적부를 심사
- 흠결이 있으면 이를 지적, 고시하며 이에 신청자가 응하지 않더라도 접수자체를 거부할 수 없음
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| 경매개시 결정 |
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- 요건이 적법하게 구비되었으면 법원은 경매 신청 후 약 2일후에 경매개시결정을 하게 됨
- 경매개시결정 후 법원은 등기소에 해당 부동산의 등기부등본에 ‘경매개시결정’ 기입 등기를 촉탁
- 경매개시결정은 압류의 효력을 가지고 있으며 압류 후에는 소유자가 그 부동산을 제 3자에게 양도하거나 또는 담보물권이나
용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못함
- 법원의 경매개시결정에 대해 이해관계인은 법원에 기왕의 개시결정의 취소를 구하는 이의신청을 할수 있으며,
이는 매수인이 매각대금을 완납할 때 까지 해야함
- 임의경매는 절차상의 하자와 실체상의 하자 모두에 대해 이의신청이 가능하지만 강제경매는 절차상의 하자에 대해서만 이의신청 가능
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| 배당요구종기 결정, 공고 |
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| - 법원은 경매개시결정 후 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일(통상 매각기일의 3~4개월전)을 결정해 이를 공지해야 함 |
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| 경매준비 |
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채권자 등에 대한 채권신고 최고 |
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세무서, 시/군/구청, 국민연금관리공단, 건강보험관리공단 등 공과주무관청에 대해 교부청구 최고 |
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채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고 |
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공유자, 임차인에 대한 경매개시결정 통지 |
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부동산에 대한 현황 조사 |
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경매개시결정일로부터 3일 내에 집행관에게 해당 부동산의 현황조사 및 보고서 작성.제출을 명함 |
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집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후 현황조사보고서를 |
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2주일 내에 작성, 제출해야 함 |
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감정평가 |
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현황 조사와 마찬가지로 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 감정평가사에게 해당 부동산의감정평가를 명함 |
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법원은 감정평가 가격을 참작해 해당 부동산의 최저매각가격을 결정, 통상적으로 1회차 경매의 최저매각가격은 |
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감정평가금액임 |
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매각조건의 결정 |
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매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건이 있음 |
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법정매각조건 : 최저가 미만 매각 불허, 무잉여 시 경매취소 등이 있음 |
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특별매각조건 : 법원 직권 또는 이해관계인의 합의에 의해 변경한 조건으로 재매각 시 매수신청 보증금을 |
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최저가의 20%로 증액하거나 분할매각을 일괄매각으로 변경하거나 농지의 경우 농지취득자격증명을 제출케 하는 것을 말함 |
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법원이 채권신고 최고에 따라 채권자들이 신고한 권리금액과 각종 부동산 권리자들이 배당요구한 금액을 감안해 우선순위의 |
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채권자나 권리자들이 배당을 받고 나면(경매집행 비용 포함) 경매신청 채권자가 배당을 전혀 못 받게 될 경우 경매절차를 취소해야 함 |
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매각물건명세서 작성 |
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법원은 매각물건 명세서를 작성해 매각기일 14일 전까지 이를 공고해야 하며, 매각기일 1주일전에는 해당 법원에 |
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사본을 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 함 |
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응찰자는 매각물건명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 종물.부합물의 범위 등을 확인해야 하며 |
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만약 매각물건명세서에 중대하자가 있을 경우 매각허가에 대한 이의신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있음 |
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| 신문, 인터넷 공고 |
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법원은 매각 기일 14일 전까지 소재지, 매각 및 매각결정기일 등을 적은 내용을 신문과 법원 게시판, |
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인터넷 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고해야 함 |
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| 물건자료 열람 |
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경매 부동산에 응찰하고자 하는 사람은 인터넷 또는 법원 방문을 통해 해당 경매사건의 물건명세서, 현황조사서, |
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감정평가서 등을 반드시 열람해야 함 |
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자료 열람을 통해 해당 물건 응찰여부 결정 |
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| 매각기일 |
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| 입찰 |
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기일입찰의 경우 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요 |
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기간입찰일 경우 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부 해당 경매계로 접수 |
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서울 지역의 경우 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 |
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늦지 않도록 주의해야 함 |
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공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출 |
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| 최고가 매수신고인 결정 |
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집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고나 차순위 매수신고자가 |
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있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결 |
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| 보증금 반환 |
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최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨 |
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최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함됨 |
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| 매각결정기일 |
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| 매각허부결정 |
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법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지의 여부를 매각기일부터 1주일 뒤인 |
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매각결정기일까지 결정.선고해야 함 |
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미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당 |
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매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 결정. |
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일괄매각의 결정&매각물건명세서상 중대한 흠이 있는 때 등에 한해 매각허가에 대한 이의를 신청할 수 있음 |
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법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 정당하거나 과잉매각되는 경우 매각불허가 결정을 내려야 함 |
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최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득함 |
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| 즉시항고, 재항고 |
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이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있음 |
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위 즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들여지지 않음 |
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즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있음 |
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즉시항고를 제기하는 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해야 하며, 매각대금의 10%에 해당 하는 항고보증금을 공탁해야 함 |
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채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하될 경우 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못하며 그 외 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 |
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각하 결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외한 금액만을 돌려받을 수 있음 |
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즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고 할 수 있음 |
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| 대금납부 |
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| 소유권이전등기촉탁 |
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매수인은 매각허부결정에 대한 즉시항고가 없을 경우 법원이 정하는 기간까지(보통 매각허가결정 확정일로부터 1달 후) |
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보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부해야 함 |
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매각대금을 납부한 후 매수인이 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세 영수증 등을 첨부해 제출하면 법원은 소유권이전등기와 |
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매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정 말소등기를 등기관에게 촉탁해야 함 |
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| 배당 |
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매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해관계인과 채권자에게 이를 통지해야 함 |
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통지를 받은 이해관계인과 채권자는 1주일 내에 채권계산서를 법원에 제출해야 함 |
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법원은 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 경우 이에 응해야 함 |
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채권자는 배당기일에 출석해 배당에 대한 이의를 진술할 수 있으며, 배당이의의 소를 제기할 수 있음 |
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| 인도명령, 명도소송 |
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채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상임 |
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매수인은 잔금납부시 인도명령 신청서를 작성해 제출하는것이 좋으며, 필요시 점유이전금지 가처분도 동시신청하는 것이 바람직함 |
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대금 납부 후 6개월 내의 기간에만 인도명령을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야 함 |
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신청 후 1주일 뒤에 인도명령결정정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령결정 정본이 있어야만 강제집행이 가능 |
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| 종류 |
기산일 |
기간 |
| 경매신청서 접수 |
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접수당일 |
| 개시결정 및 등기 촉탁 |
접수일로부터 |
2일 이내 |
| 채무자에 대한 개시결정의 송달 |
개시결정일로부터 |
3일 이내 |
| 공과주관공무소에 대한 최고 |
개시결정일로부터 |
3일 이내(최고기간 2주이내) |
| 채권신고의 최고 |
개시결정일로부터 |
3일 이내(최초기간 경락기일까지) |
| 현황조사명령 |
개시결정일로부터 |
3일 이내(조사기간은 2주이내) |
| 평가명령 |
등기필증 접수일로부터 |
3일 이내(평가기간은 2주이내) |
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및
현황조사보고서 평가서 사본의 비치 |
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경매기일 1주일 이전까지 |
최초경매기일의 지정 게시 및 신문
공고의뢰 이해 관계인에의 통지 |
현황조사보고서 및 평가서의
접수일로부터 |
3일 이내 |
| 최초경매기일 |
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신문공고일로부터 14일 이후
신문공고의뢰일로부터 20일 이후 |
| 신경매 또는 재경매기일 |
공고일로부터 |
7일 이후 20일 이내 |
| 배당요구의 통지 |
배당요구일로부터 |
3일 이내 |
| 경매실시 |
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경매기일 |
| 경매조서및 보증금 등의 인도 |
경매기일로부터 |
1일 이내 |
| 경매기일 |
경매기일로부터 |
7일 이내 |
| 경락허부 결정의 선고 |
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경락기일 |
차순위매수신고인에대한 경락기일의
지정 이해관계인에의 통지 |
최초의 대금지급기일후 |
3일 이내 |
| 차순위매수신고인에대한 경락기일 |
최초의 대금지급기일후 |
14일 이내 |
| 경락부동산관리명령 |
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신청당일 |
| 대금지급기일의 지정 및 통지 |
경락허가결정확정일 또는 상소법원
으로부터 기록송부를 받은날로부터 |
3일 이내 |
| 대금지급기일 |
경락허가결정확정일 또는 상소법원
으로부터 기록송부를 받은날로부터 |
1개월 이내 |
| 경매부동산 인도명령 |
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신청당일 |
배당기일의 지정소환계산서 제출의
최고 |
대금납부후 |
3일 이내 |
| 배당기일 |
대금납부후 |
2주일 이내 |
| 배당표의 작성 및 비치 |
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배당기일 3일전까지 |
| 배당표의 확정 |
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배당기일 |
| 배당실시 배당조사서의 작성 |
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배당기일 |
| 배당액의 공탁 또는 계좌입금 |
배당기일로부터 |
10일 이내 |
| 경락인에의 소유권이전 등기 |
배당기일 또는 등록세 납부일로부터 |
2일 이내 |
| 기록인계 |
경락인에의 소유권 이전등기 등의
완료후 |
5일 이내 |
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